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铺路新天地上市瑞安577亿低效资产抛售计编制

2020-11-19 14:01:49来源:励志吧0次阅读

铺路新天地上市 瑞安577亿低效资产抛售计划出炉

1996年,港商罗康瑞迎来了重要人生机遇上海卢湾区政府批给他52公顷太平桥地皮。这里是中国旧城改造新模式的出发点,也是让罗康瑞和他的中央政策强调“化解”而不是“抑制”。中国国际经济交流中心总经济师陈文玲认为瑞安房地产扬名立万的重要战场。

经他之手,老石库门改造而来的上海新天地,成为上海着名地标之一,名望如日中天,他本人也因此被外界送了上海姑爷雅号。罗康瑞看到了新天地模式复制的可能性,他的步伐曾踏至武汉、重庆、佛山、杭州等城市,瑞安房地产土储规模一度曾迅速从700万平方米跃升至1300多万平方米。

历史的车轮正碾出不一样的痕迹。19年后的今天,罗康瑞决意75亿元将上海新天地核心优良资产企业天地一期卖掉。事实上,在过去的一年多时间里,他已陆续为旗下西湖天地、重庆天地等项目寻到了新东家。

为了增加周转率,我们计划将商业物业和住宅都放入可以出售的范畴。3月18日,罗康瑞现身公司2014年业绩会,他坦言,这是作出出售企业天地一期重要决定的初衷,我希望商业地产出售后增加利润和现金流。

眼下,罗康瑞亟待摆脱事迹孱弱,净利下滑,负债高企的企业包袱,他要一改瑞安房地产以往重资产、低回报的状态,为此他乃至计划出售公司52%低效资产(资产总值1110亿元),合计近577.2亿元的资产来换回利润贡献。他的一切目的,都是希望已分拆出来的商业平台中国新天地,能以更好的价格打包上市,不过这1计划目前还没有明确时间表。

75亿叫卖上海写字楼

沿着上海卢湾区湖滨路走,有两栋小高层办公楼沿太平湖而筑,这便是企业天地一期项目。这里位于寸土寸金的淮海路商圈,租金自然高昂。

戴德梁行数据显示,2014年第四季度上海新天地区域平均日租金约为10元/平方米,其中企业天地项目超过12元/平方米。根据瑞安2014年中报,企业天地一期1、2号楼去年上半年租金收益高达1.21亿元,可供出租店面8.3万平方米。这是一个王牌项目,据时期周报了解,企业天地一期招租处于饱和状态,礼来制药、索尼、迪士尼等均是一期客户。

如此背景下,瑞安房地产的出售举动显得语重心长。罗康瑞坦言,并不是因为业绩不好斟酌出售上述项目,瑞安上海天地项目的业绩非常好,接近100%的出租率,之所以考虑出售,只是想把成熟的商业地产出售以后,资金可以拿去投别的项目。

在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来,瑞安叫卖其核心资产,可以看做企业战略收缩行为,售卖该资产,也有利于企业资金回流,完善企业资金链,提高应对风险和增加投资其他领域的机会。

实际上,企业天地被售背后,也和整个商圈面临竞争性挑战当红包跟互联发生关系后有关。

新天地项目的盈利空间大,聚集了上海高端商务资源和人力资源,整个租金承受能力比较好。但目前随着各类商圈的竞争,典型的就是上海郊区如虹桥商圈的兴起,此类淮海路上面的物业竞争优势削弱了,投资者也会因此降低估值。在严跃进看来,随着后续董家渡开发节奏的加快,会给淮海路商圈的物业经营带来压力。由于从直线距离看,瑞安的项目和董家渡的位置并不算太远。

抛售此类资产,关键在于对一些流动性差、资产增值空间小的物业进行重新配置,以实现资金回笼和方便寻觅更多新的机会。

商业地产的租户是没有黏性可言的,伴随着竞争,未来商业地产也面临更加严峻的挑战,瑞安也是斟酌到了这一点,倒不如趁着还有价值,卖个高价。卫民不动产智库负责人蔡为民告诉时期周报。

按照8.3万平方米的建筑面积估算,每平方米单价超过9万元,这一75亿元报价无疑已经属于写字楼金字塔顶端价格。在上海业内看来,这或将成为今年上海写字楼市场成交金额最高的大宗交易。截至目前,这宗交易的买家还未浮出水面。

将出售52%低效资产

曾经自称不赚快钱的罗康瑞,近年已不得不通过瘦身转型来保持活力。

事实上,在港资企业中,瑞安房地产实力较薄弱,不敌新鸿基、太古等大佬,而连续多年高额支出动迁费用等,正让瑞安房地产的天地模式陷入僵局。

以拆迁为例,截至2014年12月31日,瑞安房地产旗下瑞红新城第1、7、10号地块拆迁成本共支出人民币84.89亿元,预计终究本钱为112.05亿元,尚有27.16亿元未支付,将于2015年陆续支付。而再如太平桥118号地块已于2014年第四季度展开拆迁工程,截止到12月31日,已支付拆迁成本达17亿元人民币。

随着旧改项目的推进,大量的重资产占据了瑞安资产结构的大部分。罗康瑞坦言:公司致命伤是资产重、周转慢,部门太多拉低执行力,去年公司周转率仅9%,低于同行平均周转率27%。

据其2014年事迹简报显示,去年实现合约销售额(包括大连联营公司)97.50亿元,同比减少41%。其全年营业额为102.49亿元,同比增长4%。但收入增长的同时,其利润却其实不乐观,其实现归属于股东的净利润仅17.78亿元,同比下降16%。

堕入动迁僵局的房企,往往还会被吞噬大量的资金和利息,瑞房房地产的阵线也越拉越长,旧改的无底洞也成了罗康瑞永远的痛,最终导致瑞安资产负债率长期居高不下。截至2014年12月31日,瑞安房地产的借贷总额为479.65亿元,负债净额为355.35亿元,净资产负债率为79%,同比上升20%。

为了获取资金,去年一年瑞安几乎都是在拆东墙补西墙的过程中来回徘徊。

2013年10月,瑞安房地产以7.5亿美元出售中国新天地21%股权,两月后将重庆天地企业天地2号楼以24亿人民币的价格整栋出售给阳光人寿。不久,又将太平桥126号地块出售给中国人寿,作价33.23亿元人民币。2014年5月,瑞安将旗下杭州西湖天地项目的权益整体出售给金稻投资;8月,瑞安以9.65亿元的价格将旗下上海的两个酒店抛售;2015年1月,以1.4亿出售武汉天地部份权益。

眼下,瑞安明显也没有更好的选择了,罗康瑞表示,预计瑞房业绩需待2016、2017年上海重点项目销售才有改善,公司资产总值1110亿元人民币,当中52%资产都可供出售,提供盈利贡献,或置换高回报项目。

铺路新天地上市

瑞安房地产的这一系列瘦身,目的便是为了让中国新天地以更好的价格出现在资本市场上。中国新天地是瑞安旗下商业物业的资产管理、营运及销售平台。瑞安一直计划分拆中国新天地上市,降负债也是目的之一,但这1事项迟迟未有进展。

罗康瑞坦承:的确,新天地上市时间表一直在推后。

在他看来,倘若新天地只是把比较成熟的项目去上市,估值上会出现折让。另外,公司也斟酌过等时间好的时候,用土地的估值吸引投资者然后上市。而若从估值上考虑,瑞房就需要将新天地调整为更活力的模式,比如说资产管理体系的调整等手段。罗康瑞如是说。

目前,新天地仍无具体上市的时间表。瑞房还是想等手上的商业项目大部分开业了,再上市。中国新天地行政总裁黄勤道补充说。

据了解,为了配合首次公然招股计划的筹备工作,中国新天地不断完善其经营策略。在2014年,中国新天地以9.65亿元出售位于虹桥天地的酒店。另外,中国新天地还计划不断评估所管理的物业,通过实行小至整改,大至全面翻新等多项资产提升措施,辨认并把握物业组合的增值机会。2014年,上海太平桥的资产提升措施项目的进展令人满意。

对于新天地的上市,外界一直是褒贬不一。瑞安持续谋求新天地的独立上市,分拆新天地项目,有利于最大限度地提高其优良商业资产的盈利潜力,有利于新天地项目的大额融资。中投顾问房地产行业研究员韩长吉对时期周报说,将该项目与企业运营项目进行分拆,可以下降集团整体运营风险,新天地目前整体运营良好,未来上市前景看好。

但目前来看,瑞安已是一种相对成熟的模式,新天地很难再有成长和复制的空间了。分拆项目去上市,如果找不到一个很好的转型模式,很难给投资者讲出诱人的资本故事。蔡为民告知时期周报。

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