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云天龙房租上涨将促进海口房产市场健康持续

2019-08-14 15:00:29来源:励志吧0次阅读

云天龙:房租上涨将促进海口房产市场健康持续发展

近几年,由于受宏观政策面和资金面的影响,海口房地产市场处于低迷期。在大家都把目光聚焦到房价和成交量上的时候,房地产市场已悄然发生了一些变化,其中一种变化已经对房地产市场的发展产生了深刻影响,那就是近几年全国的房屋租金已经出现了长时间的、大幅度的上涨。有数据统计,全国房屋租金已经连续45个月上涨,这种情况是以前没有发生过的。

比起全国的行情,海口房屋租金的上涨势头有过之而无不及。比如海口世贸,一套两房一厅带家电和电梯的房子,三年前1500元左右的价格,现在3000元以下是无法租到了,三年租金翻番。海口房租大幅上涨这种现象其背后的原因是什么,以及租金上涨给海口房地产市场带来哪些影响,都是业界人士和老百姓关心的话题。

一、 房租上涨的原因分析

房租上涨是由海口房屋租赁市场的供求关系所决定的。现在海口租房一族主要包括外来务工人员、进城务工的农民工、毕业后在海口工作的青年人、岛外企业外派的管理人员、到海南度冬、养老、治病的候鸟族,还有就是拆迁户、为了孩子上名校而在学校附近租房住的本地居民,以及有能力买房、但寄希望房产税开征房价会下降,推迟了购房计划,暂时选择租房住的观望一族。这些年由于城镇化进程的加快、海南国际旅游岛建设的推进,以及日益珍贵的、得天独厚的海南生态环境,这些租房族每年呈快速增长趋势。而出租房屋的主要是在海口有闲置房屋的海口本地居民、购房但暂时不来长住的外地居民以及靠买房出租盈利的投资客,还有少部分政府的公租房,这些是海口房屋租赁市场的主要供应者。

由于受房产税开征消息的影响,部分有多套房屋的居民已选择将手头多余的房屋变卖了,闲置房源有所减少。而外地购房者这些年确实增长较多,但这些购房者一般不愿意将自己的房子出租,这与海口大多数楼盘都以毛坯交楼有较大关系;至于投资客,由于前些年房价增长较快,租金又相对较低,买房出租盈利的投资客并不多。可以看出,一方面是需求快速增长,另一方面是供给增长缓慢,因此,房屋租赁市场供求矛盾日益出,是一房难求、房租上涨的根本原因。

二、房租上涨将促进房地产市场的健康持续发展

众所周知,房租高低是衡量房价是否合理的重要因素。国际上公认合理的房价租金比是在150~300之间。目前海口新房的房价租金比基本都在300以下,有些市中心的二手房甚至低于200。就是说,一套不到100万元(含装修家电)的房子,月租金可以达到3000元以上,静态计算的投资回报率在4%左右,远高于北上广深等一线城市。这样的回报率已经高于一年期的定期存款利率,目前海口楼市已具备了投资价值。同时,也说明目前海口的房价是合理的、市场是健康的,近年来,房租持续上涨、房价有所回落,将引导越来越多的暂时租房住的、仍然持币观望的购房者入市,必将推动消化库存,促进海口房地产市场稳定健康发展。

三、 海口租金将呈继续上涨的态势

海口租金将呈继续上涨理由:一是房价的上涨将推动房租的上涨。国际上普遍认为,房价租金比低于300是健康的,没有泡沫的。考虑到海南作为全国人民的健康旅居地,海口又是第二房的首选居住地,房价还有很大的上涨空间,房价租金比在400以下是可以接受的;

二是房屋租赁市场上供应增长低于需求的增长这一趋势近年内难于改变。尤其是受房产税开征的影响,有能力购买多套房子的居民出手将更加谨慎,用于出租的闲置房源的供应将逐年减少,而投资客由于担心政策变化,以及现在投资渠道比较多,也不会贸然在房地产市场上大举出手。政府的公租房建设由于受到财力限制,近年不可能大面积解决外来务工人员的住房需求。而需求方面呢,随着城镇化进程、国际旅游岛建设、第三产业的进一步发展,海口的人口将持续快速增长,从而带动租房需求的快速增长,促进房屋租赁市场的繁荣。而且,由于年轻一代文化观念和住房消费观念的转变,许多年轻人已接受了“有房住”而不是“有房产”,选择租房而不是购房,这将进一步加剧了未来房屋租赁市场的供求矛盾;三是新增税费可能推高房租。一旦开征房产税,房屋出租者也会将增加的税费转嫁给租房者,从而推高租金。

四、 购房比租房更合算

道理很简单,按目前的房价并并以静态计算,不到25年的租金收入就可以收回购房成本,如果考虑到未来收入水平的提高、货币贬值,以及房价的上涨等动态因素,租房成本将大幅提高,买房是保持家庭资产保值增值的较好方式,也是安居乐业、增强家的感觉心理需求。目前,由于整体库存比较大,许多房企均采取了以价换量的营销策略,现在购房一般可以争取到较大的折扣优惠,而且,目前政府也在首付、税收和按揭贷款利率优惠等方面支持刚需和改需入市,因此说目前是入市的最好时间窗口。由于当前政府采取了刺激房地产消费的政策,今年房地产市场正面临着近年来少有的宽松的宏观政策面,量价齐升将是今年房地产市场的主旋律。建议无房一族应抓住当前入市良机,果断出手,早日结束居人篱下的生活。

作者:天伦控股海南公司总经理、海口房地产业协会常务副会长 云天龙

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