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地产:行到水穷处 荐6股

2020-02-20 11:56:28来源:励志吧0次阅读

地产:行到水穷处 荐6股 -20 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

核心观点:

地产股再融资获批,预期之内中茵股份和天保基建再融资申请获批,符合我们一直以来的预期。这一事件本身对于板块将起到催化作用,不过板块走强的内在核心逻辑并不在此。我们从基本面、政策面和资金面阐释此次策略性看多板块核心逻辑。

三方面考量,策略性看多基本面处于小周期下滑的中后期:成交量下降了近2个季度,目前同比仍然是负20%;销售批售比接近上一轮周期的底部;多数区域价格止涨,部分区域甚至出现松动。政策面短期波动减少,底线思维依然有效:宏观经济需要房地产但房地产又不能成为一个民生问题。本届政府逐步稳定了市场的政策预期。资金面不利因素已经见底:开发贷变化不大,按揭贷的负面影响已经被充分反映。关于市场的隐忧,我们认为,降价是局部性而非系统性,并且股价也已经反映降价预期。

地产股估值分化:认识品牌开发商的专业化能力我们此前看空主流地产股的逻辑出发点是ROE。目前开发商利润率下滑是趋势(地价垄断、房价调控),为了平衡ROE只能加杠杆,然而目前经济整体去杠杆,开发商继续加杠杆空间有限、风险很大,因此ROE水平将是趋势向下的。但是万科2010年来ROE持续提升,第一阶段是源自于精装修房比例不断提升,下一阶段,我们认为即是万科的小股操盘策略。

行业告别了野蛮生长之后,将更会体现开发商的“专业化”价值。万科的小股操盘表观上是中国品牌开发商对轻资产运营的一种尝试,其内在实质是通过输出管理、盘活无形资产,利用别人资源发挥自己优势。这种策略对于ROE的提升具备可持续性,同时也可以帮助公司熨平行业波动风险。

因此,在行业进入下半场,市场可能是需要对品牌开发商的估值给予重新思考,尤其是对无形资产的估值(即由专业化能力作支撑的品牌价值给予更高的溢价),由此,我们相信,未来地产股的估值分化也将是大势所趋。

标的:万科、华夏幸福、阳光城、中南建设、北京城建、建发股份基于上述讨论,我们首推万科(品牌输出提升ROE+B转H)。其次是华夏幸福(贵在模式+京津冀+产业新城一体化运营服务商),其模式优势一方面在于解决了普通开发商面临的土地稀缺性问题,成本端的控制使得其利润率可以稳定,另一方面又能在沉淀资源的同时保持高周转。再次是阳光城、中南建设和北京城建。长期看好建发股份(供应链触升级)。

风险提示需求恢复仍慢于预期。

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